空室の多いアパートを売るには
親から相続したアパートが古くなり、入居が決まらない。修繕の見積もりは高く、家賃収入では賄えない——そんな「空室だらけのアパート」も、売り方を選べば出口はあります。
空室が多いと価格が下がる理由
アパートなどの収益物件は、主に家賃収入をもとに価格が決まります（収益還元法）。空室が多いと現在の収入が少ないため評価が下がり、また金融機関の融資も付きにくくなるため、買主が限られます。建物が古い場合は、修繕の必要性も価格に影響します。
4つの出口
1. 現況のまま売る（オーナーチェンジ）
入居者がいる状態のまま、賃貸経営ごと買主に引き継ぐ方法です。手間は少ないですが、空室が多いほど価格は低くなります。
2. 入居者を増やしてから売る
家賃の見直しやリフォームで入居率を上げてから売ると、評価が上がる可能性があります。ただし費用と時間がかかり、その間の負担も続きます。
3. 建物を解体して土地として売る
立地によっては、更地にしたほうが高く売れることがあります。ただし、入居者がいる場合は退去の合意が必要です。貸主からの解約には正当な事由が必要で、立退料の負担や交渉に時間がかかることがあります。
4. 買取業者に売る
空室が多い、修繕が必要、入居者との関係を引き継いでほしい——といった状態のままでも、早く確実に手放せる方法です。
売る前に用意しておきたいもの
- レントロール（部屋ごとの賃料・契約内容の一覧）と賃貸借契約書
- 修繕の履歴、建物の図面
- 固定資産税の納税通知書、管理会社との契約書
相続直後で資料がそろっていなくても大丈夫です。分かる範囲からお聞かせください。
イエゾーにできること
代表自身もアパートの賃貸経営を行っており、オーナーの立場から収支と出口を一緒に考えます。仲介で売る場合と、買取の場合の両方の見通しをお伝えします。
よくあるご質問
- 入居者がいるまま売ることはできますか？
- はい。賃貸借契約を引き継ぐオーナーチェンジとして売却できます。空室が多い状態でもご相談ください。
- 建物が古くて修繕費が高額です。修繕してから売るべきですか？
- 費用をかけても価格に反映されないことがあります。まずは現状のまま、仲介と買取の両方で査定することをお勧めします。
- 入居者に退去してもらってから売りたいのですが。
- 貸主からの解約には正当な事由が必要で、立退料の負担や交渉に時間がかかることがあります。入居者がいるまま売る方法とあわせて比較しましょう。
まずは、現状をお聞かせください
「売るかどうか決めていない」段階で大丈夫です。ご相談・査定は無料で、売却を強くお勧めすることはありません。
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無料相談・査定を申し込む※ 本ページの内容は2026年10月9日時点の法令・制度にもとづく一般的な情報です。個別の事情によって取り扱いが異なるため、具体的なお手続きは司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。