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再建築不可の家を売る方法

更新日：2026年10月9日　｜　執筆：iezo株式会社 代表取締役 上島 郷（宅地建物取引士）

「建て替えができないので扱えない」と仲介会社に断られた——相続した実家でよく聞くご相談です。再建築不可の家は売れないわけではありません。理由と手順を知れば、選べる道は複数あります。

再建築不可とは

再建築不可とは、今ある建物を取り壊すと、新しい建物を建てられない土地のことです。多くは建築基準法の接道義務を満たしていないことが原因です。

• 建物を建てる敷地は、建築基準法上の道路（原則として幅員4m以上）に2m以上接していなければならない
• 路地の奥の旗竿地で通路部分の幅が2m未満、目の前の道が建築基準法上の道路ではない、といったケースが該当します

古い住宅地では、建てられた当時は問題がなくても、現在の基準では再建築不可になっている家が少なくありません。

なぜ売れにくいのか

• 住宅ローンが使いにくい：担保評価が低く、金融機関がローンを出さないことが多いため、現金で買える人に買主が限られます
• 建て替えができない：建物が古くなっても新築できず、将来の使い道が限られます
• 大規模なリフォームにも制約がある：2025年4月の建築基準法改正で、木造2階建てなどで大規模な修繕・模様替えを行う際に建築確認が必要になる範囲が広がりました

このため、一般の仲介市場では買主が見つかるまで時間がかかり、価格も周辺相場より低くなる傾向があります。

まず確認したいこと

1. 本当に再建築不可かを役所で確認する：市区町村の建築指導課などで、前面道路の種別と接道の長さを確認します。「再建築不可」と思い込んでいても、確認すると建てられるケースもあります
2. 例外の許可の可能性を探る：敷地の周囲に広い空地があるなど一定の条件を満たせば、建築基準法43条2項の許可・認定で建築できる場合があります
3. 登記と境界を確認する：相続登記が済んでいるか、隣地との境界がはっきりしているかを確認します。相続登記は2024年4月から義務になっています

売却の4つの選択肢

1. 現状のまま仲介で売る

市場で買主を探す方法です。時間はかかりますが、リフォームして住みたい方や、投資用に探している方に届けば、買取より高く売れる可能性があります。

2. 隣地の所有者に売る

隣の方にとっては、土地を広げたり、自分の土地の接道条件を良くしたりできるため、一般の買主より高い評価になることがあります。

3. 再建築できる状態にしてから売る

隣地の一部を買う・借りるなどして接道2mを確保したり、43条2項の許可を得たりできれば、通常の土地として売却できます。時間と費用がかかるため、見込みを見極めることが大切です。

4. 買取業者に売る

不動産会社が直接買い取る方法です。仲介より価格は下がるのが一般的ですが、早く・確実に売れ、残置物そのまま、雨漏りや傾きがあっても現状のまま引き渡せることが多いのが特長です。

イエゾーにできること

イエゾーは仲介と買取の両方を自社で行っています。再建築不可の物件でも、まず役所調査で可能性を確かめ、「仲介で売る場合」と「買取の場合」の両方の見通しをお伝えします。どちらかを強くお勧めすることはありません。

※ 本ページの内容は2026年10月9日時点の法令・制度にもとづく一般的な情報です。個別の事情によって取り扱いが異なるため、具体的なお手続きは司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。